Maklervertrag

Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, kontaktieren Sie zunächst einen oder mehrere Makler aus der Region. Diese erstellen für Sie ein erstes Exposé des Objektes, in dem auch die Provision enthalten ist. Indem Sie dieses Exposé oder den Objektnachweis mit unterzeichnen, kommt der Maklervertrag zustande. Darüber hinaus hat der Makler allerdings einige Informationspflichten, etwa über die Höhe der Provision, einen möglichen Widerruf des Vertrags, seine Identität als Unternehmer und die genauen Inhalte des Maklervertrags.

Eine notarielle Beurkundung ist hier nicht nötig. Meistens schließt der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag ab, also sowohl mit dem Käufer bzw. Mieter als auch mit dem Verkäufer bzw. Vermieter.

Welche Formen des Maklerauftrages gibt es und worauf sollte man achten?

Es gibt drei verschiedene Arten von Maklerverträgen beim Verkauf von Immobilien: Qualifizierter Alleinauftrag Der Auftraggeber verzichtet auf andere Makler und wird auch nicht selbst in der Suche tätig. Damit hat der Makler die Garantie, die Provision zu erhalten, sobald er einen Käufer findet.

Einfacher Maklerauftrag
Der Makler muss nicht tätig werden, erhält seine Provision jedoch nur im Erfolgsfall

Alleinauftrag
Der Auftraggeber verzichtet auf andere Makler und im Gegenzug wird der beauftragte Makler tätig. Wenn er einen Käufer findet, erhält er die Provision, aber der Auftraggeber darf auch privat suchen.

Qualifizierter Alleinauftrag
Der Auftraggeber verzichtet auf andere Makler und wird auch nicht selbst in der Suche tätig. Damit hat der Makler die Garantie, die Provision zu erhalten,sobald er einen Käufer findet.

Im Maklervertrag selbst sollte man vor allem auf folgende Inhalte achten:

• Laufzeit des Vertrags
• Nötige Aktivitäten des Maklers
• Höhe der Maklerprovision
• Zeitpunkt der Zahlung der Maklerprovision
• Frist des Provisionsanspruchs und mögliche Bindung

Wie wird die Maklerprovision im Maklervertrag geregelt?

In den meisten Fällen ist es der notariell beurkundete Kaufvertrag oder der erfolgreich unterschriebene Mietvertrag, der für die Zahlung der Courtage ausschlaggebend ist. In diesem Vertrag ist auch die endgültige Höhe des Kauf- oder Mietpreises festgelegt, die wiederum die prozentuale Maklerprovision bestimmt. Auch die Fälligkeit der Maklerprovision ist normalerweise im Maklervertrag genau festgehalten.

Ist auch ein mündlicher Maklervertrag gültig und wie kommt er zustande?

Beim Verkauf ist der mündliche Maklervertrag nicht ausgeschlossen. Laut BGB sind Sie zur Zahlung der Provision verpflichtet, wenn der Makler die ihm übertragene Leistung zu Ihrer Zufriedenheit erfüllt (§653).

Auch, wenn Sie keine genaue Höhe der Provision vereinbart haben, darf der Makler eine Vergütung erwarten. In diesem Fall gilt der übliche Lohn, der in jedem Bundesland für den Verkauf vorgeschrieben ist. Außerdem stellen die regionalen Berufsverbände der Makler Richtwerte zur Verfügung, die Sie konsultieren können.

Wann ein mündlicher Maklervertrag zustande kommt ist nicht immer leicht zu erkennen.

Solange der Makler nachweisen kann, dass seine Tätigkeit ausschlaggebend für die Vermittlung der Immobilie war, steht ihm die Provision zu. Wenn Sie nur einen mündlichen Vertrag oder eine Abmachung per E-Mail haben, sollten Sie alle relevanten Korrespondenzen und Abmachungen entsprechend dokumentieren.

Sonderfall Vermietung
Hier ist nur ein schriftlicher Maklervertrag gültig. Für die Vermietung von Immobilien gilt in der Regel eine Maklerprovision in Höhe von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Kann ein Maklervertrag vorzeitig gekündigt werden?

Während der vereinbarten Befristung des Maklervertrages steht dem Immobilieneigentümer kein ordentliches Kündigungsrecht zu. Liegt allerdings ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor, so kann der Auftraggeber den Vertrag auch vor Ablauf der Frist noch kündigen.

Wie kann ein Maklervertrag widerrufen werden?

Ein Widerruf kann nur in den gesetzlich bestimmten Fällen erfolgen. Wichtigste Voraussetzung ist zunächst, dass der Auftraggeber Verbraucher ist. Das ist jeder, der den Maklervertrag nicht zu gewerblichen oder selbstständig beruflichen Zwecken abschließt. Besonders relevant ist der Widerruf aufgrund eines Fernabsatzvertrages (§ 312c BGB). Darunter versteht man einen Vertrag, der zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer (dem Makler) mittels Email, Telefon, Brief, Internet oder anderen Fernkommunikationsmitteln geschlossen wird. In diesen Fällen ist ein Vertrag schnell abgeschlossen. Ein Klick reicht oftmals, gründlich überlegt ist solch ein Vertrag mitunter nicht. Aus diesem Grund soll der Verbraucher den Fernabsatzvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen können. Der Makler muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren. Erst dann beginnt die Frist zu laufen. Ohne Belehrung oder bei fehlerhafter Belehrung läuft die Frist erst, wenn der Verbraucher belehrt wird, spätestens aber nach einem Jahr. Der Verbraucher hat also im Höchstfall 1 Jahr und 14 Tage Zeit, um den Vertrag zu widerrufen. Der Widerruf bedarf keiner besonderen Form. Er kann also auch mündlich oder telefonisch erfolgen. Um den Widerruf im äußersten Fall vor Gericht beweisen zu können, bietet sich eine E-Mail am ehesten an. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Ein Widerrufsrecht steht dem Verbraucher auch dann zu, wenn der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde (§ 312b BGB). Dies gilt auch dann, wenn der Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume angesprochen und anschließend innerhalb der Geschäftsräume des Maklers ein Vertrag geschlossen wurde. Der Verbraucher soll hier vor einer „Überrumplung“ geschützt werden. Für die Widerrufsfrist gilt oben gesagtes.

Makler-Checkliste

Die Auswahl eines Maklers ist eine Vertrauenssache. Daher ist es wichtig, einen guten, kompetenten und seriösen Makler zu wählen. Unten folgende Checkliste greift wichtige Aspekte der Maklertätigkeit heraus und bietet eine Orientierung zur Auswahl des Maklers. Für die Maklertätigkeit erhalten Makler eine Courtage, die für Immobilienverkäufe i.d.R. zwischen 5 und 7 % des Kaufpreises liegt. Für die Vermittlung von Mietwohnungen ist die Courtage auf 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.

Ein guter, kompetenter und seriöser Makler bietet

Marktkenntnis
Er kennt die aktuellen Immobilienpreise und die Situation von Angebot und Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt sowie die zu erwartenden Marktentwicklungen. Darüberhinaus sollte er über die nötige Sachkenntnis zur Bewertung der Immobilie verfügen.

Individuelle, problembewußte und realistische Beratung ohne Zeitdruck

• Er spricht mit dem Verkäufer ausführlich über dessen persönliche Bedürfnisse und Wünsche sowie seine wirtschaftliche Situation, um ihn kompetent beraten zu können und ihn evtl. von sich aus schon vor möglichen Risiken zu warnen.
• Er berät den Immobilienverkäufer qualifiziert und gaukelt ihm nicht vor, dass der Verkauf schnell und einfach abgewickelt werden kann, wenn dies nicht der Fall ist.
• Er prüft sorgfältig und gewissenhaft bestehende oder mögliche Probleme beim Verkauf der Immobilie und findet geeignete Lösungen.
• Er nennt dem Verkäufer keinen unrealistisch hohen Preis für seine Immobilie, um den Auftrag zu erhalten.
• Er kennt den marktgerechten Angebotspreis der Immobilie und kann diesen auch begründen.
• Er nimmt sich die nötige Zeit, um den Immobilienverkäufer umfassend zu beraten und nach den bestmöglichen Lösungen zu suchen.
• Er zieht auch weitere Spezialisten wie Architekten oder Rechtsanwälte hinzu, wenn er es für sinnvoll oder nötig hält.

Haftpflicht
Er sichert sich und seine Kunden durch eine Haftpflichtversicherung vor möglichen Vermögensschäden ab. Denn auch ein noch so kompetenter Makler ist nicht vor irrtümlichen oder versehentlichen Fehlern gefeit.

Planvolle Vorgehensweise
Er beschreibt dem Verkäufer genau, wie er angesichts der Marktlage beim Verkauf der Immobilie vorgehen wird. Er wird die geplanten Verkaufsaktivitäten spezifizieren und eine realistische Zeit- und Aufwandsschätzung für den gesamten Verkaufsprozess bis zum erfolgreichen Abschluss abgeben.

Kundenpflege
Er ist auch nach dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages noch für den Verkäufer da und verschwindet nicht sofort von der Bildfläche, nachdem er ihre Provision erhalten hat. Er hilft auch bei später noch auftauchenden eventuellen Problemen.

Mitgliedschaft im Fachverband
Er ist Mitglied in einem Maklerverband wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD), was ein weiteres Qualitätsmerkmal für einen Immobilienmakler ist, da er schon bei der Aufnahme in den Verband sein Immobilienwissen nachweisen muss.

Muster-Maklervertrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber des Maklers, weder einen weiteren Makler einzuschalten noch selbst zu suchen und initiativ tätig werdenden Maklern die Tätigkeit zu verbieten. Der Makler ist im Gegenzug verpflichtet, aktiv tätig zu werden und hat die Garantie die Provision zu erhalten, sobald er einen Käufer findet. Der einfache Alleinauftrag kann grundsätzlich ebenso formularvertraglich vereinbart werden.

Muster-Maklervertrag